ここまでで解説してきた通り、インカムゲインとキャピタルゲインは、まったく違った性質を持っています。
しかしいずれも、成功させるためには「不動産の持つ価値が高い」というのがポイントとなっていることに違いはありません。
インカムゲインの場合は、「いかにして空室を減らすか」がポイントになります。
空室を減らしたいなら、誰かに対して何らかのベネフィットを提供し、「入居したい」と思わせる必要があるわけです。
この場合、立地や外装などの各種条件が、「不動産の価値」として成り立ちます。
不動産の価値が高ければ、ベネフィットを作り出し、空室も避けられるというわけです。
キャピタルゲインの場合は、「いかにして高い値段で売るか」というのがポイントになります。
高い値段で売るためには、やはり不動産を探している人にとって、大きな価値を感じてもらうことが必要です。
「内装が綺麗」「駅が近い」など、住む上でのポイントは、もちろん不動産の価値と言えるでしょう。
他にも「少し改装すれば貸し出せそうだ」「利回りがよさそうだ」というように、投資目的からの価値も見出せます。
不動産の価値を高める方法は、実にさまざまです。
たとえば、”リノベーションやリフォームで、利便性やデザイン性を高める”というようなことですね。
契約面で譲歩するといったことも、ある種の価値を生み出すでしょう。 キャピタルゲインとは
というように、インカムゲインであろうがキャピタルゲインであろうが、やはり「不動産の持つ価値をいかに高く保つか？」というのがポイントとなるわけです。
キャピタルゲイン(不動産売却益)とは？不動産投資で利益を得るポイントや税金についても解説
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【不動産投資初心者必見】インカムゲインとキャピタルゲインとは？
不動産投資においては、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という用語が、よく聞かれます。
いずれも、不動産投資家にとっては基本中の基本とも言える知識のため、 本格的に投資を始める前に、かならずおさえておく必要があります。
とはいえ、不動産投資初心者の場合、ほとんどの人はインカムゲインとキャピタルゲインについて、よくは知らないでしょう。
そこで、本記事では両者の特徴やメリット・デメリット、関係する税制などについて解説します。
不動産投資における「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」
インカムゲインとキャピタルゲインは、いずれも「得られた利益」のことを指す言葉です。
しかし同じ利益でも、その性質はまったく異なります。
まずは両者の定義や特徴をおさえておきましょう。
「インカムゲイン」とは？
インカムゲインとは、「資産を保有していることで、継続的に得られる収入」という意味です。
不動産投資においては、基本的には“家賃収入=インカムゲイン”です。
不動産投資に取り組む人の多くが、「長期的に安定した家賃収入を得たい」と考えているはず。
それはまさしく、「インカムゲインを追求する」ということと同じです。
いくつかのインカムゲインを所有して、まとまった収入源に育て上げるのは、不動産投資においては理想型とも言えます。
また、不動産とは別に、株式などから発生する各種利益もインカムゲインと呼称されます。
インカムゲインのメリットとは？
インカムゲインのメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
・長期的で、安定感のある利益が得られるようになる
・継続的に少しずつ利益を得られる
・利益額が乱高下しづらい
・ほとんどリソースを割かなくても、収入が発生しうる
・損失を出しづらい
長期的かつ安定しているのはもちろんのこと、一度インカムゲインが形成されれば、時間もあまり取られません。
さらに、利益額が大きく変動するということも考えづらく、とても信用できる収入源です。
極端な言い方をすれば、「何もしなくても、とりあえず月いくらかは入ってくる」という状況が作られるわけです。
インカムゲインのデメリット
一方でインカムゲインには、以下のようなデメリットが存在します。
・一度に得られる利益は小さい
・計算外の費用が発生しやすく、収益性を予測しづらい
・入居率が下がると、利益は小さくなる
・不動産を手放せば、消滅してしまうので、保有し続けなければいけない
いくらインカムゲインが安定したものだとしても、絶対に揺らがないというわけではありません。
特に不動産投資の場合、入居率によって左右される部分もあります。
また、ずっと保有し続ける必要がある(維持費を要する)というのも、大きな注意点です。
「キャピタルゲイン」とは？
キャピタルゲインとは、「保有している不動産を売ったときの売却益」のことです。
たとえば1,000万円で取得した不動産を1,100万円で売却した場合、差額の100万円がキャピタルゲインとなります。
一方で、1,000万円で取得した不動産を800万円で売却すると、損失は200万円です。
この損失は、キャピタルゲインの対義語として、「キャピタルロス」というように呼称されます。
不動産以外では、株や有価証券、金やプラチナなどの売却益も、キャピタルゲインとして数えられます。
キャピタルゲインのメリット
キャピタルゲインのメリットは、おおむね以下の通りです。
・一度の売買で大きな利益を生み出せる可能性がある
・周辺環境の変化などで不動産の価値が高まれば、さらに利益は大きくなる
たった一度の売買で、大きな利益を生み出せるのは、キャピタルゲインならではのメリットと言えるでしょう。
そして周辺環境の変化などが有利に働くなど、外的要因に助けられることもあります。
キャピタルゲインのデメリット
キャピタルゲインのデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
・キャピタルロスが発生する場合もある
・不動産価値の上下が読みづらく、念入りなリサーチと先見性を求められる
・税率が高い（後述）
「キャピタルロスが発生しうる」というのが、キャピタルゲインにおける強烈なデメリットです。
不動産の場合、人口減少や環境変化などによって資産価値が急落するケースもあります。
そういったときは、やむをえずキャピタルロスを受け入れて売却しなければならない可能性もあります。
1980年代には、バブル期で不動産価値が異常に上昇し、莫大なキャピタルゲインを手にする人もいました。
一方で売り時を誤り、バブル崩壊後、再起できないほどの損害をこうむった、という人もいます。
ここからも、キャピタルゲインおよびキャピタルロスがもたらすリスクの大きさを読み取れるでしょう。
インカムゲインとキャピタルゲインにまつわる税制を知ろう
インカムゲインとキャピタルゲインには、それぞれ異なる税制が敷かれています。
税制についてもきちんと理解し、いずれのゲインを狙うべきか決めるときに、判断材料とする必要があります。
インカムゲインの税制
インカムゲインの場合、利益から必要だった経費を差し引いた金額に対して、所得税がかけられます。
要するに、自営業者へ課せられている税金と、ほとんど同じです。
ただし例外として、不動産による所得が20万円に満たない場合は、そもそも申告する必要がありません(20万円ルール)。
ちなみに、不動産投資における経費としては、「修繕積立金」や「ローン金利」をはじめ、「通信費」や「士業者への報酬」なども含まれます。
非常に広い範囲で経費が認められるので、この仕組みは最大限活用したいところです。
所得税が何パーセント課せられるかは、本人の給与所得などによって変化します。
たとえば年収500万円なら、所得税率は20%、などというようにに定められているわけです。
自身の収入に対してどれだけの所得税率がかけられているかは、国税庁ホームページ から確認できます。
国税庁ホームページ
ひとつの式としてまとめると、
＜不動産所得−必要経費-本人に課せられる所得税率=インカムゲインに生じる税額＞
という計算式になります。
キャピタルゲインの税制
キャピタルゲインに対しては、
・5年未満しか保有していない不動産（短期保有）
・5年以上保有している不動産（長期保有）
それぞれに、異なる税金の計算が用いられます。
短期保有に対しては、所得税として30.63%、そして住民税として9%が税金として発生します。
長期保有に対しては、所得税として15.315%、住民税として5%が税金として発生する仕組みです。
簡単な式にまとめると、
・短期保有：＜キャピタルゲインx39.63%＝キャピタルゲインにかかる税金＞
・長期保有：＜キャピタルゲインx20.315%＝キャピタルゲインにかかる税金＞
という計算式になります。
見てのとおり、「短期保有、長期保有の双方で、かかる税額が違う」というのが大きなポイント。
なるべく長期保有として処理するのが、キャピタルゲインの節税においては重要となるでしょう。
そして多くの人は、「税率が高い」と感じたはず。
たとえば、短期保有の不動産を売却して300万円のキャピタルゲインを得たとしても、およそ188万円を納税することとなります。
この税率といかにして向き合っていくかというのも、キャピタルゲイン狙いでの不動産投資のポイントとなるでしょう。
インカムゲイン・キャピタルゲイン共通の成功ポイントとは？
ここまでで解説してきた通り、インカムゲインとキャピタルゲインは、まったく違った性質を持っています。 キャピタルゲインとは
しかしいずれも、成功させるためには「不動産の持つ価値が高い」というのがポイントとなっていることに違いはありません。
インカムゲインの場合は、「いかにして空室を減らすか」がポイントになります。
空室を減らしたいなら、誰かに対して何らかのベネフィットを提供し、「入居したい」と思わせる必要があるわけです。
この場合、立地や外装などの各種条件が、「不動産の価値」として成り立ちます。
不動産の価値が高ければ、ベネフィットを作り出し、空室も避けられるというわけです。
キャピタルゲインの場合は、「いかにして高い値段で売るか」というのがポイントになります。
高い値段で売るためには、やはり不動産を探している人にとって、大きな価値を感じてもらうことが必要です。
「内装が綺麗」「駅が近い」など、住む上でのポイントは、もちろん不動産の価値と言えるでしょう。
他にも「少し改装すれば貸し出せそうだ」「利回りがよさそうだ」というように、投資目的からの価値も見出せます。
不動産の価値を高める方法は、実にさまざまです。
たとえば、”リノベーションやリフォームで、利便性やデザイン性を高める”というようなことですね。
契約面で譲歩するといったことも、ある種の価値を生み出すでしょう。
というように、インカムゲインであろうがキャピタルゲインであろうが、やはり「不動産の持つ価値をいかに高く保つか？」というのがポイントとなるわけです。
不動産投資において、どっちのゲインを追求すべきか？
不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも狙うことが可能です。
とはいえ、「どちらを追求すべきかわからない」という人も多いでしょう。
あくまでも基本的には、ですが、以下のような方針を取るのがおすすめです。
長期を見据えるなら、インカムゲイン
長期的に利益を発生させたいのであれば、インカムゲインへとシフトする必要があります。
不動産の場合、極端な空室さえ避けられれば、安定して収入が得られます。
また、定年退職後や病気で就業が難しくなったとしても、インカムゲインはその窮地を助けてくれるはずです。
インカムゲインの場合、最初はごく小さな収益しか発生しません。
たとえばマンション一部屋の賃貸からスタートして、月50,000円(経費別)といったレベルでしょう。
しかし、少しずつ物件数を増やすことで、インカムゲインは徐々に大きくなっていきます。
たとえば、”アパートをいくつか有している”という状況になれば、月数十万円のインカムゲインを発生させることも可能ですし、 不動産を多く所持しているのであれば、「たとえいずれかの不動産に空室があっても、他で補填する」という状態にも持っていけます。
このような状況が構築できれば非常に心強く、「多少上下はするが、毎月まとまった収入が勝手に入ってくる」という流れを持つことが可能です。
短期で勝負するなら、キャピタルゲイン
もし、短期で収益を出したいと考えているのであれば、キャピタルゲインにシフトしましょう。
うまくいけば、数ヶ月の間で数百万円単位のキャピタルゲインを手にすることも可能です。
そのためには、「将来的に価値が高まる不動産」を見つけて、保有しておく必要があります。
もちろん、”どの不動産が将来的にキャピタルゲインを生み出すか(仕入れ値以上で売れるか)”を知るためには、相当な知識と努力が必要です。
自分自身のリサーチは元より、専門家から意見を聞き入れるのも必要となるでしょう。
キャピタルゲインを発生させるのは、非常に難易度の高いことですが、 短期で大きな収益を得るチャンスでもあります。
インカムゲインとキャピタルゲインを併用
不動産投資が進行してくると、いずれはインカムゲインとキャピタルゲインを併用することとなるでしょう。
最終的には、両方を適切に活用することが求められます。
たとえば、「キャピタルゲイン目的で不動産を取得したが、買い手がつかないので貸し出す(インカムゲインへシフトする)」というようなケースが考えられるでしょう。
また、「インカムゲインは得られているが、キャピタルゲインのほうが利益を出せる」という場面だって、当然出てくるはずです。
というようなことから、不動産投資が発展してくると、最終的にはインカムゲインとキャピタルゲインをバランスよく追求することになるでしょう。
ただし、全ての不動産投資家が、両方を駆使しているわけではありません。
中には、どちらか一方だけを追求している人もいます。
不動産投資における「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」 まとめ
不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲインが、ひとつのキーワードとなります。
両者は同じ収益でも、持っている性質はまったく異なります。
基本的には、
・インカムゲイン→ローリスクローリターン
・キャピタルゲイン→ハイリスクハイリターン
という形になるでしょう。
ただし、複雑な不動産事情の元では、多々例外があるという点は理解しておいてください。
どちらか一方が優れている、というものではありません。
自分自身のライフプランや希望に合わせて、どちらに重点を置くべきか？
ぜひ本記事を参考に、考えてみてはいかがでしょうか。
キャピタルゲインとは何か？仮想通貨で利益が出た時の対応方法
キャピタルゲインとは、先ほど冒頭で述べたように、資産の売却によって得ることができる利益のことです。
仮想通貨投資は余剰資金で行いましょう
いずれにせよ仮想通貨の投資を行う際にも、しっかりとしたリスク配慮と利益が出た時の対応を理解しておく必要があります。
仮想通貨投資で利益が出た時に必要な対応
仮想通貨投資でキャピタルゲインによって利益が出た場合は、税金の問題が関わってくることを忘れてはいけません。
キャピタルゲインにかかる税金の計算方法について
続いて、キャピタルゲインにかかる税金の計算方法について解説していきます。
仮想通貨の取引によって生まれた利益は雑所得
仮想通貨の取引によって生まれた利益は、2018年時点では雑所得に分類されることとなっています。
| 課税される所得金額 | 税率 | キャピタルゲインとは控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円超330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円超695万円以下 | 20％ | 42万7,500円 |
| 695万円超900万円以下 | 23％ | 63万6,000円 |
| 900万円超1,800万円以下 | 33％ | 153万6,000円 |
| 1,800万円超4,000万円以下 | 40％ | 279万6,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 479万6,000円 |
仮想通貨の利益の計算方法は？移動平均法と総平均法について
移動平均法は、仮想通貨の購入の都度、購入単価を求める方法です。
03-5219-6552
2020年11月9日 2021年12月23日 資産運用
投資信託の利益と税金の「知らなかった」では済まない基本知識と対策について
投資信託には3つの利益がある
分配金（インカムゲイン）
売買差益（キャピタルゲイン）
解約益・償還差益
分配金（インカムゲイン）についてより詳しく分かりやすく
２つの運用収益が分配される
分配金が出ると基準価額が変動する
「特別分配金」は元本の払い戻し
分配金の複利運用にメリットあり
売買差益（キャピタルゲイン）についてより詳しく分かりやすく
「損切り売却」と「利益確定売却」
部分的に利益確定する方法
資産の再構築（リバランス）で利益とリスクをコントロールする
利益確定後の投資行動がネックに
投資信託の利益に課せられる税金
分配金と売買差益の税率
特定口座の種類で違う確定申告と納税
源泉徴収口座の注意点
分配金は「総合課税」か「申告分離課税」を選ぶこともできる
投資信託の「利益確定」と「税金対策」で失敗しないために
投資信託の利益やリスクを最適化したい方は、資産運用を専門としたサービスを提供している ネイチャーグループ （税理士法人ネイチャー・株式会社ネイチャーウェルスマネジメント）にご相談ください。投資信託の利益をどのように運用すればよいのかを知りたいなら、ぜひセミナーへの参加をご検討ください。
芦田ジェームズ 敏之
【代表プロフィール】
資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。 キャピタルゲインとは 培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。 現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中（MBA取得予定）。
英国国立オックスフォード大学ELP修了。東京大学EMP修了予定。
また、Mastercard®最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDのオフィシャルアンバサダーに就任。
◇◆ネイチャーグループの強み◇◆
・〈富裕層〉×〈富裕層をめざす方〉向けの税金対策/資産運用専門ファーム
・日本最大規模の富裕層向けコンサルティング
・国際的な専門家ネットワークTIAG®を活用し国際案件も対応可能
・税理士法人ならではの中立な立場での資産運用
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実は持ち家より賃貸のほうが得かも？：実データで計算し直す。
資産運用の年利を約３％とおき、またその３％には税金２０％がかかるとして計算しました。
しかし、年利３％という数字はかなり保守的に選んだもので、実際はもっと高い可能性があります。
また、上場企業のキャピタルゲイン税及び配当税の税率は20.315%です。キャピタルゲイン税は、金融資産の売却時のみにかかり、配当税は配当受取時にかかります。つまり、単純化して、資産額 I_ は、毎年下記の式で増えると考えられます。実際はもっと複雑ですが、今回は、毎年これだけ増えるという単純なモデルで計算します。
I_ = I_ + I_ \times 配当率 \times 配当税率 + I_ \times キャピタルゲイン増加率
では、実際のポートフォリオから計算してみようと思います。私の長期運用のポートフォリオはVGT:65%, VTI: 20%, VYM:15%という構成になっています。VGTは米国の情報産業に投資できるETFです。VTIは米国全体に投資できるETFで、VYMは高配当企業に投資できるETFです。それぞれの長期的なキャピタルゲイン増加率（ETFの開始から、COVID19の流行が始まる前まで増加率）を計算すると、それぞれ次のようになります。１年あたりのキャピタルゲイン増加率はpython+numpyを使って、次のように計算しています。(COVID-19中は、他の期間と比較すると特殊な投資相場ができているように見えるので、COVID-19分は除きました)
これで、このポートフォリオのキャピタルゲイン増加率は約８％であることがわかりました。
また、現時点の元に同様にポートフォリオの配当を計算すると、1.16%となりました。
これを元に計算すると、
I_ キャピタルゲインとは = I_ + I_ \times 0.016 \times (1.0 - 0.02315) + I_ \times 0.073 = 0.0886296
資産構築のシミュレーション
さて、すべての値が揃ったので、キャピタルゲイン増加率と配当の値を使って貯金が１０００万円で毎月9万円の投資をした場合の27年後の資産額を計算してみます。また、家賃の増加に応じて、貯蓄額を減らしています。計算には本ページ最後に乗せてあるプログラムを用いました。
計算結果はこの通りで、６０歳時点で税引き後1億7000万円の現金が手に入ります。（なんと3000万円の税金になります）
これを配当金４％のポートフォリオに突っ込んで運用すると、毎月約53万円となり、上昇分の家賃13万円を十分に支払うことができます。
配当金４％は、緩やかに上昇するVYMですら、2.7%の配当金があるため、ほぼ上昇しないようなポートフォリオにすれば配当金がもっと増えるだろうという考えからです。
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