【No787】土地の評価で見落としがちな減額要素③ ～不整形地補正率～
① 不整形地を区分して求めた整形地を基として評価する方法
② 不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により評価する方法
陰地割合とは、不整形地を想定整形地で囲った場合に、はみ出る部分の割合です。具体的には、右上の図のグレーの部分で、陰地割合 = （想定整形地の地積 – 不整形地の地積）÷ 想定整形地の地積 の算式で計算します。
・陰地割合 =（想定整形地の地積700㎡-不整形地の地積400㎡）÷700㎡ ≒ 43%
③ 価格補正の手法を中心に 不整形地に近似する整形地（近似整形地）を求め、その設定した近似整形地を基として評価する方法
④ 近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額を計算してから、隣接する整形地の価額を差し引いた価額を基として評価する方法
全体の整形地の価格（- – -部分+ – – – 部分）から、隣接する整形地（ – – – 部分）を差し引いた価額を基として計算した価額に、不整形地補正率を乗じて評価を行います。
マンションの相続税の計算法を解説｜評価の方法や特例など
(引用：財産評価基準書｜国税庁)
建物の相続税評価額
マンションの建物自体の 相続税評価額 は、 固定資産税評価額と同じ です。土地の場合と異なり、通常、マンション各戸の固定資産税評価額は事前に算出されていますので、基本的には細かい計算なしに確認することが可能です。確認する方法は以下の節にてご紹介します。
固定資産税評価額の確認方法
課税証明書を見る
毎年、固定資産の所有者宛に、市区町村や都税事務所から固定資産税の 納税通知書 価格補正の手法を中心に が送られてきますが、こちらの書類に記載されています。『平成〇年度 固定資産税・都市計画税 課税明細書』という明細書が同封されてきますので、確認しましょう。
地域によって表記は違う可能性がありますが、『 家屋の所在 』という欄にある以下の内容を見てみてください。
- 『価格』欄：マンション全体の建物の固定資産税評価額
- 『固定資産課税標準額』欄：マンション各戸の建物の固定資産税評価額
相続に関する控除
相続税における基礎控除は 3,000万円＋600万円×法定相続人の数 です。
たとえば、9,000万円の財産を３人の兄弟で相続した場合、税金がかかる財産は【9,000万円－(3,000万円＋600万円×３人)＝4,200万円】となります。
配偶者控除
- １億6,000万円
- 配偶者の法定相続分相当額 (※)
子供の人数や親戚の人数などを加味して決められる『 相続するのに妥当な額 』。例えば、子供と配偶者の２人で8,000万円の財産を相続する場合は『子供：２分の１｜配偶者：２分の１』なので、法定相続分相当額は『子供：4,000万円｜配偶者：4,000万円』となります。
小規模宅地の特例
＜相続の開始の日が「平成27年1月1日以後」の場合＞
＜相続の開始の日が「平成26年12月31日まで」の場合＞
(引用：小規模宅地の特例｜国税庁)
固定資産証明書を取得する
都税事務所や市区町村役場で固定資産の金額が記載されている『 固定資産評価証明書 』を取得して確認することもできます。
マンションの相続が節税につながる理由
不動産に関しての相続税が安くなるから
路線価や固定資産評価額は、 実勢価格(建物の実際の価格)の60％～80％ほど になりますので、同じ金額で考えた場合、現金よりも不動産で相続する方が、税金が安くなります。
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